Focus energetico funzionale: quanto è strategico per il settore real estate?

Focus energetico funzionale: quanto è strategico per il settore real estate?

Che sia un edificio nuovo o vecchio, adibito a centro commerciale o multi property, che sia in atto una ridestinazione d’uso degli spazi o una ristrutturazione, il tema dell’efficienza energetica assume per qualsiasi Società di gestione di risparmio (SGR) un ruolo strategico sia in fase di analisi, di progettazione e di realizzazione, ma soprattutto di gestione.

In qualsiasi progetto di riqualificazione energetica il punto di partenza per noi è, quindi, sempre il focus energetico funzionale.

È uno studio completo, con analisi dei dati di consumo del sito in esame e contemporanee attività in campo sugli impianti. Nell’elaborato che ne consegue si illustrano i passi necessari a realizzare una completa riqualificazione energetica grazie all’analisi economica delle varie soluzioni proposte.

Eccone i punti salienti:

fase di analisi: in questa fase permette di analizzare gli impianti per definire e validare il modello energetico dell’edificio in esame;
fase di progettazione e realizzazione: consente di individuare gli interventi migliorativi organizzativi per l’uso degli spazi, delle tecnologie di energy saving e per il recupero di energie disperse;
fase di gestione: consente di raccogliere in un report finale i benefici energetici ed economici misurati degli interventi introdotti nelle fasi precedenti.

 

Come si realizza un focus energetico funzionale?
Il nostro studio parte da una mappatura energetica per rilevare lo storico dei consumi, impiegando gli strumenti di misura (anche quelli esistenti nel sito) e introducendo gli indici energetici CO2save per individuare comportamenti virtuosi e aree di miglioramento del complesso in esame.

Dall’analisi dei consumi individuiamo gli interventi migliorativi attraverso sopralluoghi, misurazioni puntuali ambientali, analisi degli strumenti in campo (es: strumenti di monitoraggio e BMS) e definiamo le linee guida per il recupero delle fonti energie disperse per una riorganizzazione dei consumi con l’obiettivo di utilizzare l’energia in base alle esigenze, eliminando di fatto gli sprechi.

Nel report finale del modello energetico andremo ad evidenziare tutte le azioni correttive consigliate con un’analisi economica degli interventi da sostenere e il relativo payback.

 

Vi raccontiamo due casi reali in cui il focus energetico funzionale ha evidenziato aspetti diversi e azioni diverse da intraprendere sempre finalizzati alla riqualificazione ed efficienza energetica dei siti:

1. Centro commerciale di recente realizzazione
Ci siamo trovati ad operare in un sito con un impianto moderno e ben progettato, dove il cliente ci chiedeva di realizzare una mappatura energetica per analizzare tutti gli elementi in campo (dati consumo da analizzatori di rete, configurazione del BMS esistente, efficienza dell’impianto fotovoltaico) e capire se fosse stato possibile abbassare il fabbisogno energetico.

 

 

Dal focus energetico funzionale che i nostri esperti hanno condotto è emerso un problema impiantistico, legato alla gestione delle bussole di ingresso, dotate di lame d’aria che andavano a determinare un importante contributo al consumo di energia termica: la scarsa efficienza delle lame non permetteva di creare il necessario effetto barriera all’ingresso di aria fredda. Questa problematica è emersa con la misurazione della velocità dell’aria di passaggio nella bussola e all’evidenziazione del movimento dell’aria sotto la lama.

Dopo l’analisi i suggerimenti per il miglioramento: una migliore configurazione delle lame d’aria, con un potenziamento del flusso d’aria e una modifica della presa d’aria.

Grazie al focus energetico il cliente è venuto a conoscenza di un’impostazione non corretta degli strumenti installati in campo e questo gli ha permesso di predisporre una ritaratura per creare efficienza. Nella fase successiva del focus verificheremo la corretta gestione degli impianti e i benefici economici raccolti.

 

2. Centro commerciale di vecchia realizzazione
Qui, invece, ci siamo trovati di fronte ad un edificio di vecchia costruzione che presentava importanti disagi per i visitatori dovuti al surriscaldamento interno causato dalle vetrate poste in copertura.
Attraverso un sopralluogo e rilevazioni in campo con strumenti specifici abbiamo misurato il carico di lavoro che gli impianti dovevano sostenere per il raffrescamento che non riusciva ad andare a regime per l’apporto solare sulla copertura.

 

 

L’analisi è stata avviata con una simulazione oraria del carico termico che ha consentito di trovare come soluzione l’introduzione di pellicole riflettenti, che oltre a creare una barriera all’irraggiamento consentivano di creare condizioni di comfort migliori e di far lavorare gli impianti in modo efficace.
L’inserimento delle pellicole riflettenti consente un risparmio energetico di circa 164.000 kWh/anno nelle due gallerie e nelle piramidi di copertura, che equivale a un risparmio di circa 63mila Euro/anno.

 

In conclusione, il focus energetico funzionale è in grado di andare molto a fondo nell’analisi dell’andamento dei consumi e dell’utilizzo impianti grazie all’incrocio dei dati di consumo con indici energetici di riferimento.

Consente di evidenziare le anomalie di consumo sottotraccia e di cui non si percepisce l’effettivo impatto sui consumi, grazie alla ritaratura e al bilanciamento degli impianti e alle guide operative a supporto dei manutentori. In fase successiva è possibile verificare i risultati raggiunti con le azioni correttive e calcolare i risparmi effettivamente ottenuti.

Un vero e proprio strumento strategico per qualsiasi Società di gestione di risparmio che oggi più che mai si trova a dover fronteggiare i rincari dei costi di acquisto dell’energia, ma anche i cambiamenti di destinazioni d’uso degli immobili che sempre più anche per effetto della pandemia trovano un utilizzo diverso.

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